Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Die Zinsen für Immobilienkredite sind derzeit auf historischem Tief. Die Rückzahlungsraten dadurch kaum höher als die vergleichbare Miete. Warum also warten und Eigenkapital ansparen, wenn Sie sich die Finanzierung auch ohne Eigenkapital leisten können?

Aber Vorsicht: Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital birgt viele Risiken.

Die Banken verlangen zumeist einen Eigenkapitaleinsatz von 20 bis 30 Prozent der Gesamtinvestition. Nur dann sind sie bereit, die günstigsten Zinsen für Ihr Vorhaben anzubieten.

Hierzu ein Beispiel:

Familie Schneider möchte ein altes Haus kaufen.

Mit dem Eigentümer haben sie sich auf einen Kaufpreis von 100.000,00 Euro geeinigt. Leider bleibt es nicht dabei, denn auf die Familie kommen noch weitere Kosten zu.

So sieht ihr Investitionsplan aus:

Kaufpreis 100.000,00 Euro
+ Maklercourtage 3.570,00 Euro
+ Notar- und Grundbuchgebühren 2.000,00 Euro
+ Grunderwerbsteuer 5.000,00 Euro
110.570,00 Euro

Im Haus muss einiges renoviert werden

+ Malerarbeiten 4.000,00 Euro
+ Austausch der alten Teppichböden 3.000,00 Euro
+ Erneuerung der Dusche und Toilette 5.000,00 Euro
+ Einbau einer neuen Küchenzeile 4.500,00 Euro
Gesamtkosten 127.070,00 Euro

 

Als Eigenkapital hat die Familie Schneider über die Jahre 30.000,00 Euro angespart – eine ganz schöne Leistung!

Und trotzdem erfahren Sie auf der Bank dass dies nicht ausreicht.

Denn so rechnet die Bank:

Nachhaltig erzielbarer Wiederverkaufspreis der Immobilie zirka 80% vom Kaufpreis

80.000,00 Euro

+ werterhöhende Renovierung zirka 50 % der Investitionskosten (die neue Küche zählt hier nicht mit)

6.000,00 Euro

Wert der Immobilie für die Bank 86.000,00 Euro

Die Differenz von Gesamtkosten und Wertermittlung der Bank beträgt also 41.070,00 Euro und damit rund 11.000,00 Euro mehr als das angesparte Eigenkapital. Es handelt sich also immer noch um eine Vollfinanzierung mit entsprechenden Folgen für die angebotenen Konditionen.

Trotzdem ist sie möglich, die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Aber sie eignet sich nicht für jeden.

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ermöglicht es vielen, den Traum von der eigenen Immobilie sehr schnell zu verwirklichen. Das fehlende Eigenkapital wird einfach durch ein höheres Darlehen ersetzt und möglichst schnell getilgt. Hier hilft ein Eigenkapitalersatzdarlehen sogar die Auflagen der öffentlichen Fördermittel zu erfüllen um günstige Fördermittel zu erhalten.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich besonders in Phasen niedriger Bauzinsen. Denn wer stattdessen abwartet, bis entsprechendes Eigenkapital angespart werden konnte, riskiert eine mögliche, künftige Verschlechterung der Zinskonditionen.

Die monatlichen Raten sind jedoch insgesamt weit höher und die Finanzierung für Bank und Kunden mit mehr Risiken verbunden.

Für wen lohnt sich die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei der Baufinanzierung gilt grundsätzlich: je mehr Eigenkapital eingebracht wird, umso günstiger ist der Zins. Ist kein Eigenkapital vorhanden, verlangen die Banken für das erhöhte Risiko Zinsaufschläge – die monatliche Rate fällt entsprechend höher aus. Daher ist ein gutes, und vor allem sicheres Einkommen nötig, um sich die monatlichen Raten langfristig leisten zu können.

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